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一个小区物业的好坏在一定程度上也可以成为我们买房应该考虑的因素,那么,对于购房者来说,物业究竟有哪些我们不知道的潜规则呢?

  1.开发商有时候相当于“上级部门”

  目前比较普遍的物业分为独立和附属于开发商的物业公司两类。一位物业公司的经理说:“成立物业公司的门槛比较低,注册资金达到30万元,有中级职称的会计师及管理人员就可以了。”由此也造成物业公司水准参差不齐,大部分情况下,它们都靠关系赢得小区项目。或者开发商直接委托“自己人”开的物业公司。

  从法律关系上讲,业主与物业公司是直接的合作关系,签订委托管理合同,缴纳物业费。但新的小区在竣工前,一般由开发商先期委托物业公司介入新建物业的管理工作。所以,与购房者的满意度相比,实际上它们更在意开发商的态度,它们常说,会去和开发商沟通,甚至抱怨开发商。想想看,某种情况下开发商相当于上级主官部门,讨好还来不及,陪你抱怨只是“缓兵之计”。

  2.它们的身份有一半是“管理者”

  虽然在2007年10月1日起施行的《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”,这在本质将物业公司的职能由“管理”转变为为业主“服务”。但因为物业掌握公共资源,熟悉小区状况,作为最高品质的三级服务等级还要求对业主基本信息、物业基础资料进行登记管理,物业公司往往行使着居住区公共管理的大部分职能。是街道、社区的居民管理助手。因此,物业公司能扎根下来,往往意味着它已经跟社区、街道搞好了关系。

  所以,即使业主们成立了委员会,自助招标,想炒掉不满意的原物业公司。但物业公司有开发商和街道两大靠山,往往有办法让新来的物业主动撤离,“比如给点补偿金就能搞定。”一位前物业公司员工说。

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